Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости. Отвечают «Степановский, Папакуль и партнеры»

Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Считается, что при сделках с недвижимостью наименее защищен покупатель. Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов.

Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король.

Фото с сайта novosti-n.org

– В последнее время налоговая усилила контроль за сделками с недвижимым имуществом. Предмет проверок – соответствие суммы сделки рыночной цене продаваемого объекта. Если объект продан существенно ниже рынка, это может грозить компании экономическими потерями.

Пример. В результате недавней проверки налоговой инспекцией одной из столичных компаний выяснилось, что близкие родственники директора организации (жена и сын) приобрели у нее две квартиры в 2,4 раза дешевле рыночной стоимости (1,49 млрд рублей против 3,62 млрд). В итоге инспекторы доначислили компании налог на прибыль в сумме 331,8 млн рублей.

Штраф за занижение

Полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.

Соответствие цен может быть проверено только при выездной инспекции – по месту нахождения юридического лица.

Порог допустимого отклонения цены продажи от рыночной определяется Налоговым кодексом. Если фактическая разница больше этого порога, налог на прибыль от сделки исчисляется налоговым органом как если бы цена продажи была рыночной.

Это приводит к экономическим потерям продавца, ведь потребовать у покупателя доплатить соответствующую разницу уже нельзя.

Кто в зоне риска

Фото с сайта www.tmtopup.com

Правила трансфертного ценообразования распространяются только на ряд сделок. В случае с реализацией недвижимости контролю подлежат лишь те, в рамках которых юрлицо отчуждает недвижимость юридическим или физическим лицам.

Так что, например, если вы как физическое лицо решите продать своему другу квартиру в Минске по 200 долларов за м²., то налоговая, конечно же, обратит на эту сделку внимание, однако никаких мер не предпримет.

Вот критерий, по которому может быть доначислен налог: цена сделки по реализации недвижимого имущества отклоняется в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации.

Рекомендации

Мы всегда рекомендуем продавцам недвижимости обращать внимание на формирование цены реализации, чтобы она была близка к рыночной.

Однако на практике рыночная цена не всегда очевидна. Поэтому мы рекомендуем продавцу всегда иметь действительное заключение об оценке продаваемого объекта.

Проект изменений в Налоговый кодекс

Механизмы контроля над применением трансфертного ценообразования постоянно совершенствуются, а круг сделок, подлежащих контролю со стороны компетентных органов, расширяется.

Недавно на сайте Минфина был размещен проект изменений в Налоговый кодекс, согласно которым контроль над сделками с недвижимостью будет усилен.

Скриншот официального сайта Минфина РБ

В чем это будет выражаться:

1. В перечень контролируемых включены сделки не только по продаже, но и по приобретению недвижимого имущества компаниями у юридического или физического лица.

В этом случае налоговая будет проверять цену сделок с недвижимым имуществом на предмет ее завышения.

Логика законодателя такая: завышая цену сделки, покупатель формирует размер амортизационных отчислений с завышенной цены, которые ежемесячно относит на затраты. Как следствие, уменьшается выплачиваемый в бюджет налог на прибыль.

2. Контролируемыми сделками станут:

  • Сделки по реализации или приобретению, при которых дольщику передается объект долевого строительства.
  • Сделки по реализации или приобретению, в которых владельцу передаются жилищные облигации на жилое и (или) нежилое помещение. Для таких сделок цена должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на идентичное (однородное) недвижимое имущество.
  • Сделки по реализации или приобретению жилищных облигаций в процессе их обращения (кроме операций эмитентов с облигациями собственной эмиссии), совершенные после госрегистрации создания объекта строительства (допустимое отклонение – снова не более 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).
  • Сделки по уступке права требования по договору создания объекта долевого строительства, совершенные после госрегистрации его создания (и снова – цена сделки не должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).

3. Сделки будут проверяться не только при выездной, но и при камеральной проверке – то есть при такой, которая проводится по месту нахождения налогового органа.

Основание для заключений налоговой в этом случае – данные налоговых деклараций (расчетов), деклараций о доходах и имуществе и других документов, полученных налоговым органом в соответствии с законодательством, без предписания на проведение проверки.

Фото с сайта surrey.ru

4. Контроль за сделками по приобретению/реализации недвижимости будут осуществляться без уведомления контролируемого субъекта.

Важно знать

Контролируемыми являются сделки по реализации недвижимого имущества. Но в практике налоговых органов под реализацией понимается не только купля-продажа, но и, к примеру, выплата участнику организации дивидендов через передачу недвижимого имущества.

Так что цена такого недвижимого имущества также не должна существенным образом отличаться от рыночной цены.

Елена Сапего

Руководитель налоговой практики, адвокат, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры». Специализация: налогообложение, трудовое право и миграционные вопросы, коммерческая деятельность, международная торговля и таможенное право.

Рекомендована к сотрудничеству на территории Республики Беларусь такими международными справочниками юристов как Chambers Global (2004-2014), The World`s Leading Lawyers for Business (2004-2005, 2006, 2007), Chambers Europe. Europe’s Leading Lawyers for Business (2007, 2009), IFLR1000 (2011, 2012).

По итогам работы за 2009 год признана Министерством юстиции Беларуси лучшим индивидуальным предпринимателем, оказывающим юридические услуги.

Алексей Король

Помощник адвоката адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры».

Специализация: налоговое право, коммерческая деятельность, международная торговля и таможенное право.

Налоги при продаже и покупке недвижимости по-новому

Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Ежегодно в налоговое законодательство вносятся поправки. Одни имеют положительный эффект, другие – отрицательный. В большей мере поправки касаются юридических лиц и предпринимателей, в меньшей – физических лиц. Однако 2016 год принес изменения, которые касаются, пожалуй, каждого, поскольку связаны с продажей недвижимости.

Продажа квартиры без налога

Многие привыкли, что достаточно владеть квартирой 3 года, чтобы не платить налоги, и соответственно могли снизить налоговое бремя, дождавшись истечения этого периода. Однако с 2016 года внесены поправки, согласно которым необходимо владеть имуществом более 5 лет для того, чтобы не платить налог в бюджет.

Если продать квартиру до истечения 5-летнего срока, то необходимо будет начислить и уплатить в бюджет налог в размере 13%. Например, квартира стоит 10 000 000 рублей и мы владели ей 4 года. В 2016 году решаем продать квартиру — соответственно, налог составит 1 300 000 рублей.

При продаже недвижимости важным моментом является момент передачи собственности. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

 Прежний собственник утрачивает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации такого права новым собственником (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п.

13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Кто использует старые правила?

Чтобы понять, кто может использовать старые правила, необходимо обратиться к статье 217.1 НК РФ. В ней сказано, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Получится ли уменьшить сумму по договору?

Многие физические лица пользовались тем, что сумма в договоре не определена, а следовательно, можно было сэкономить на налогах. То есть заплатить налог не с 10 млн, а, например, с 1 млн рублей. Но и тут с 2016 года произошли изменения. Если ранее стоимость собственности оценивалась по БТИ, то теперь стоимость оценивается по рынку или кадастровой стоимости.

Так, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта , в целях налогообложения доходы принимаются равными его кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности), помноженной на понижающий коэффициент 0,7. Размер коэффициента может быть уменьшен законом субъекта Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Например, мы продали квартиру за 1 000 000 рублей — соответственно, заплатили налог 130 000 рублей. Но кадастровая стоимость была равна 10 000 000 рублей. Значит, от этой суммы мы должны были заплатить не менее 70%. То есть налог нужно исчислить как 13% от 7 000 000, то есть 910 000 рублей.

Но возможность сэкономить все-таки имеется. Так, в статье 217.

1 НК РФ сказано: если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. Соответственно, для начисления налога необходимо будет использовать прежние правила.

Какие негативные последствия возникнут, если не уплатить налог?

Во-первых, налоговый орган все равно взыщет налог, ведь данные о сделках поступают также в налоговый орган.

Во-вторых, могут взыскать штраф.

Пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 129.3 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога (сбора).

В-третьих, начисляется пени. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени уплачиваются одновременно с уплатой сумм налога и сбора или после уплаты таких сумм в полном объеме.

Какая сложилась судебная практика?

Изучить практику по данному вопросу поможет система Caselook: достаточно задать интересующие параметры для фильтрации и сервис за пару секунд из миллионов документов выдаст подборку по вашему запросу. Чем конкретнее фильтры, тем глубже поиск, а значит — с помощью Caselook не придется тратить время на изучение сотен неподходящих судебных актов.

Конечно, существует достаточно много судебных решений, касающихся налогообложения при продаже квартир. По общему правилу, в случае если физическое лицо не уплатило налоги, налоговый орган правомерно может доначислить не только сам налог, но и штрафы и пени.

И суды в такой ситуации однозначно поддерживают налоговый орган. В Апелляционном определении Верховного суда Республики Татарстан от 02.06.

2014 по делу N 33-7359/2014 суд однозначно встал на сторону налогового органа, поскольку ответчиком не исполнена возложенная на него обязанность по уплате налогов.

Согласно представленной декларации по налогу на доходы физических лиц за 2012 год по договору купли-продажи от 5 апреля 2012 года им был получен доход от продажи 1/3 указанной квартиры в размере 1 6666, 67 рублей. Однако, налог на доходы физических лиц, задолженность по которому за 2012 год составляет 49833 рублей, им уплачен не был.

Оспаривая обязанность по уплате данного налога, ответчик, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе ссылался на нарушение налоговой инспекцией порядка направления ему налогового уведомления, что, по его мнению, освобождает его от уплаты налога, рассчитываемого налоговым органом. Однако суд с данным доводом не согласился.

Установив, что требования закона ответчиком не исполнены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности действий налогового органа, взыскав с С. задолженность по налогу на доходы и на имущество в общем размере 59884 рублей 08 копеек. Кроме того, с налогоплательщика были взысканы штрафные санкции и пени.

Аналогичным образом не в пользу налогоплательщика сложилась ситуация, рассматриваемая в Определении Приморского краевого суда от 10.09.2015 по делу N 33-8119/2015. Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 13 июня 2006 года З.В.Р. приобрел в собственность объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 35%.

Право собственности было зарегистрировано 7 сентября 2006 года. Исходя из даты возникновения у заявителя права собственности на жилой дом, полученный им доход от продажи жилого дома подлежит налогообложению. Установив, что З.В.Р.

налог от реализации недвижимого имущества не уплачен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности обжалуемого решения налогового органа о доначислении заявителю налога на доходы физических лиц и пени за просрочку исполнения обязанности по уплате налога. Расчет налога и пени, произведенный налоговым органом, заявителем не оспорен.

 И опять же налогоплательщику были начислены штрафы и пени. При этом следует обратить внимание, что дом был продан достаточно давно, за пределами срока исковой давности, что не помешало налоговому органу взыскать налог.

Изменения законодательства, безусловно, носят негативные последствия для тех, кто не успел продать квартиру в прошлом году. И надежды на то, что налоговый орган не начислит налог, а вместе с тем штрафы и пени тоже нет. Возможность для налогового маневра и планирования налога осталась только у тех, у кого кадастровая стоимость квартиры не определена.

Налог на имущество при продаже недвижимости – судебный спор – Бухгалтерия

Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости.  Они будут работать если компания:

  • оформит документы в надлежащем виде;
  • запасется убедительными деловыми целями операций;
  • докажет самостоятельность участников сделки

Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости.

Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки.

Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Продажа недвижимости через спецрежимника

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал, а не по договору купли-продажи.

По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль. Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст.

170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому  продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Внесение недвижимости в УК компании на УСН

При передаче актива в качестве взноса в уставный капитал упрощенца нужно учесть, что компания не вправе применять сепецрежим, если доля участия юрлиц превысит 25 процентов (подп. 14 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

После передачи недвижимость нужно убедиться, что 75 процентов уставного капитала принадлежат физлицам. Этого можно добиться, если и участники-физлица тоже сделают дополнительные взносы в уставный капитал.

Так же можно занизить стоимость недвижимости при передаче его в уставный капитал. Нормы не запрещают вносить основные средства по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной (п. 1 ст. 257, подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

Главное, чтобы эту стоимость подтвердил оценщик.

Деловая цель, которая обоснует такую схему — группа компаний хочет начать новый бизнес с помощью спорных активов. Для этого им пришлось создать новую компанию или увеличить уставный капитал уже существующей. Впоследствии бизнес не задался, пришлось активы продать.

Схема 3. Занизить цену продажи недвижимости

Схема позволит оптимизировать налог на прибыль и НДС через снижение выручки от продажи недвижимости. Больше подходит группам компаний. Если покупатель внешний, нужно дополнительно изобретать безналоговый способ получить с него оставшуюся сумму.

Как работает схема. Продавец должен уплатить НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 249, 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Налоговая база снизится если занизить цену продажи.

Такая схема проста и ее можно быстро исполнить. Однако есть один недостаток – НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН продавцу все же нужно уплатить.

Продажа недвижимости по заниженной цене

Покупатель примет НДС к вычету со стоимости объект. Если продавец продает невидимости юрлицу из своей же группы, нагрузка по НДС в целом не изменится. Покупатель примет объект к учету по заниженной первоначальной стоимости. А значит и амортизационные отчисления будут минимальными.

Чтобы снизить риск доначислений продавцу целесообразно запастись деловой целью, с помощью которой он обоснует продажу активов по сниженной цене. Например, обременение объекта залогом. Ведь если объект в залоге, его стоимость невысока. Покупатель приобретает актив по заниженной цене, так как у него есть риск не только потерять объект, но и не возместить убытки.  

Еще одна возможная деловая цель – долгосрочный договор аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу — не основание для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Отчет оценщика так же снизит риск претензий со стороны налоговиков. Оценщик вправе оценить объект значительно ниже его рыночной стоимости (Федеральный закон от 29.07.98 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Продажа недвижимости на торгах так же обоснует цену сделки. Продавец должен заключить договор с покупателем, который выиграл торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

Еще причины, которые обоснуют низкую цену сделки:

  • неблагоприятная деловая репутация объекта; 
  • срочность продажи;
  • кризисное состояние рынка недвижимости;
  • выгодные условия оплаты.

Чтобы подтвердить кризис рынка недвижимости, нужно запастись скриншотами о продаже аналогичных объектов. Неблагоприятную деловую репутацию объекта подтвердят слухи.

Например, рядом с гостиницей планируют строить железную дорогу, автомагистраль, или вредное производство. Такие слухи нужно зафиксировать в протоколах совещаний с потенциальными контрагентами.

Так же целесообразно приложить скриншоты статей из интернета и прочие публикации СМИ.

Схема 4. Продать долю компании, которой принадлежит недвижимость

Продажа доли в уставном капитале НДС не облагается (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налог на прибыль тоже платить не придется.

Как работает схема. Организация сознает новую компанию и в качестве вклада в уставный капитал вносит недвижимость. Затем компания продает долю в уставном капитале новой компании по рыночной цене.

Имущество, переданное в качестве вклада в УК, не признается реализацией. Поэтому при передаче активов в уставный капитал компании не нужно исчислять НДС и налог на прибыль.

Если при этом продавец применяет общую систему, с недоамортизированной части недвижимости нужно восстановить НДС (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Компания, которая получила недвижимость в качестве вклада в УК, вправе принять ту же сумму НДС к вычету (п. 11 ст.171 НК РФ).

Чтобы вообще не пришлось уплачивать налог, вклад в уставный капитал недвижимостью должно сделать физлицо. Физические лица — не плательщики НДС.

При продаже доли или ее части в уставном капитале общества учредитель-физлицо вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на фактические расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав.

Главное, чтобы человек документально подтвердил эти расходы (абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.06.15 № 146-ФЗ).

Источник:

Налог с продажи имущества и все подробности о нем

Вне зависимости от вида собственности у его владельца при продаже возникает обязанность уплачивать налог. Эта процедура обычно доставляет мало удовольствия, так как обывателю этот процесс может показаться довольно сложным.

Существуют различные правила расчёта налога с продажи имущества и способы уменьшить его сумму. Далее мы рассмотрим подробную процедуру расчёта налога с продажи различных видов собственности.

Когда при продаже имущества возникает необходимость уплачивать налог

Существует ряд случаев, от которых зависит, будет ли ваше имущество облагаться налогом:

  • период, на протяжение которого объект продажи пребывал в собственности (в случае, если этот период свыше трёх лет, то налог с продажи объекта собственности не взимается). Однако и здесь существуют оговорки – если физическое лицо приобрело недвижимость после 1 января 2016 года, то временная граница неуплаты налога составляет не три года, а пять лет;
  • размер дохода физического лица от продажи имущества;
  • категория объекта собственности. Все виды собственности условно подразделяются на три группы: жилое недвижимое имущество (квартиры, дома, дачи и т.д.), иное недвижимое имущество (гараж и т.д.) и иное имущество* (автомобиль, мотоцикл и т.д.).

* кроме ценных бумаг

Разберём каждый случай подробнее.

Надлежащий период владения

Согласно пункту 17.1. статьи 217 НК РФ, продавая различного рода собственность, находящуюся во владении собственника не менее 3 лет, гражданин не облагается налогом на доход, не декларируется прибыль и не подаётся в налоговые органы декларация по установленной форме 3-НДФЛ.

Причем в конкретном случае не играет роль продажная стоимость имущества, его вид и количество. Под данную норму права подпадают исключительно граждане Российской Федерации. Помимо прочего, к данной категории собственности относятся также и её доли, находящиеся во владении собственника.

Не так давно ряд статей НК РФ касательно перечня объектов недвижимого имущества, приобретённого в собственность в 2016 году и позже претерпели изменения. Применительно к данному имуществу действует следующее правило:

Согласно статье 217.1 НК РФ, при покупке собственности у иных лиц применяется не трёхлетний, а срок владения собственностью от пяти лет.

Как упоминалось раньше, нововведения НК РФ распространяются лишь на недвижимость, приобретённую после 1 января 2016 года. Проще говоря, физическое лицо, купившее объект недвижимости раньше вышеуказанной даты может на законных основаниях продать её без уплаты НДФЛ если продаваемое имущество использовалось и было во владении третьего лица более трёх лет.

Напротив, имущество, оформленное в собственность в 2016 году облагается этим налогом, если срок владения им составляет менее пяти лет. Стоит отметить, что на областном уровне местные власти вправе установить собственный «порог» владения объектом недвижимости – сокращённый, то есть не превышающий пяти лет.

Важно понимать, что при продаже квартиры дата начала исчисления срока владения недвижимостью во многом зависит от побуждений приобретения имущества, к примеру: при покупке недвижимого имущества датой начала исчисления срока владения будет считаться момент заключения договора, о передаче (приобретении) имущества в собственность.

Как высшие суды решают споры об НДФЛ и налоге на имущество тех физлиц, которые попали в проблемные ситуации

Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Как высшие суды решают споры об НДФЛ и налоге на имущество тех физлиц, которые попали в проблемные ситуации 19 июня 2019 Елена Маврицкая Ведущий эксперт, главбух с 10-летним стажем

Специалисты ФНС России подготовили обзор решений Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ по налогам за первый квартал 2019 года, и разослали по инспекциям (письмо от 16.04.19 № СА-4-7/7164). В обзор, в числе прочего, вошли споры, участниками которых являлись физические лица. Они оказались в непростых ситуациях: долги по ипотеке, перенос имущественного вычета из-за выхода на пенсию, завышение базы по налогу на имущество и проч. В настоящей статье мы рассказали о правовой позиции ВС РФ и КС РФ в спорах по налогу на доходы физлиц и по налогу на имущество физлиц. Налоговики будут использовать эти выводы судей в своей работе.

Физическое лицо получило ипотечный кредит под залог квартиры. В договоре было прописано, что заемщик должен ежемесячно платить проценты за пользование кредитом, а при задержке платежей — пени за каждый день просрочки.

В связи с тем, что заемщик не смог расплатиться с кредитором, последний обратился в суд и выиграл дело. Судьи признали, что необходимо продать квартиру с публичных торгов, и из вырученной суммы погасить ипотечный кредит.

Также судьи указали: заемщик обязан заплатить кредитору проценты и пени, которые будут начислены за весь период просрочки вплоть до момента продажи квартиры и погашения кредита.

При этом конкретную сумму процентов и пеней суд не обозначил, поскольку не мог рассчитать ее заранее.

Квартира была продана, и вырученной суммы хватило для погашения кредита и части процентов. Оставшиеся проценты, а также пени кредитор простил. При этом он расценил непогашенные проценты и пени как доход, полученный заемщиком. Этот доход кредитор указал в форме 2-НДФЛ, которую направил в налоговую инспекцию. Налоговики, в свою очередь, начислили заемщику налог на доходы физлиц.

Бесплатно заполнить и сдать через интернет 2‑НДФЛ с новыми кодами

Заемщик отказался перечислить налог на доходы физлиц, и спор дошел до Верховного суда РФ. Судебная коллегия ВС РФ встала на сторону заемщика и подтвердила, что НДФЛ начисляется только в том случае, если сумма процентов и пеней была признана должником или присуждена судом. В данном случае заемщик эту сумму не признал.

Что касается суда, то хотя он и указал на необходимость заплатить кредитору проценты и пени, но не назвал конкретную цифру.

Если бы кредитор не простил долг, а стал взыскивать его в судебном порядке, то размер процентов и пеней, возможно, был бы уменьшен, ведь должник не мог повлиять на срок продажи квартиры с торгов.

Значит, НДФЛ с величины прощенных процентов и пеней платить не надо (определении ВС РФ от 18.01.19 № 86-КГ18-10).

Пенсионер переносит имущественный вычет на три предыдущих года. С какой даты вести отсчет?

В 2013 году женщина вышла на пенсию и приобрела пай в жилищно-строительном кооперативе. В 2015 году в ее пользование была передана квартира.

В 2016 году она получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и подала в ИФНС заявление о предоставлении имущественного вычета.

При этом женщина воспользовалась пунктом 10 статьи 220 НК РФ, который позволяет пенсионерам переносить вычет на три предшествующих налоговых периода. За точку отсчета она приняла 2015 год.

Таким образом, пенсионерка заявила вычет за 2012, 2013 и 2014 годы.

Но инспекторы отказали в вычете за 2012 год. Они заявили, что три года следует отсчитывать с даты, когда получено свидетельство о праве собственности, то есть с 2016 года. В обоснование своей позиции налоговики сослались на подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ.

В нем говорится, что право на имущественный вычет нужно подтверждать, в числе прочего, документом о праве собственности. А раз такой документ получен в 2016 году, то нельзя вести отсчет срока для переноса вычета с 2015 года.

Следовательно, перенести вычет можно на 2013, 2014 и 2015 годы.

Пенсионерка обратилась в суд и проиграла в первой и апелляционной инстанциях. Зато Верховный суд РФ признал ее правоту. Судьи отметили, что согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, для приобретения права собственности на жилье участнику жилищно-строительного кооператива достаточно выполнения двух условий.

Первое — внесение паевого взноса в полном объеме. Второе — получение помещения от кооператива. Раз последнее из двух условий выполнено в 2015 году, именно этот год считается годом, когда получено право собственности.

Несвоевременная регистрация кооперативом права на недвижимость не может стать поводом для лишения налогоплательщика права на имущественный вычет (определение ВС РФ от 27.02.19 № 5-КГ18-308).

Сдать новую форму 3-НДФЛ за клиентов-физлиц с 50-ти процентной скидкой

Налог на имущество считается по инвентаризационной стоимости. Можно ли заменить ее на рыночную?

Налогоплательщик владеет жилым домом, инвентаризационная стоимость которого составляет 3 171 466 руб., а кадастровая — 2 873 674 руб. ИФНС начислила налог на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости, так как этот способ утвержден нормативно-правовым актом региона.

Владелец жилья выяснил, что если бы налог по данному объекту считали исходя из кадастровой стоимости, то сумма получилась бы намного ниже. Дело в том, что при использовании для расчета налога инвентаризационной стоимости дома была применена ставка 1,5%, а в случае использования кадастровой стоимости ставка составила бы всего 0,1%.

Налогоплательщик обратился в Конституционный суд РФ. По мнению заявителя, статья 402 НК РФ, позволяющая властям региона выбирать способ расчета налога на имущество, нарушает права налогоплательщиков. Ведь, если власти выбирают расчет по инвентаризационной стоимости, это приводит к применению более высокой ставки и завышению суммы налога.

КС РФ не согласился с заявителем. В постановлении этого суда от 15.02.19 № 10-П сказано, что статья 402 НК РФ соответствует Конституции.

Но вместе с тем судьи подчеркнули: применение различных способов расчета налога не должно ставить в неравные условия налогоплательщиков, которые владеют сопоставимым по рыночной стоимости имуществом в разных субъектах РФ.

Поэтому даже если в регионе налог на имущество считается по инвентаризационной стоимости, допустимо одновременно применять и другой способ — считать налог по кадастровой стоимости (даже если официально для целей налогообложения она не используется). А если кадастровая стоимость еще не установлена, можно учитывать для расчета рыночную стоимость.

Но это возможно только в том случае, если расчет по инвентаризационной стоимости приводит к существенному (в два раза и более) завышению суммы налога. Причем, для замены инвентаризационной стоимости на кадастровую или рыночную стоимость одного желания налогоплательщика недостаточно. Необходимо соответствующее решение ИФНС, а при возникновении спора — судебный акт.

Сдавать отчетность за клиентов через «Контур.Экстерн»

Из зарплаты работника излишне удержан НДФЛ. Можно ли вернуть налог через инспекцию?

Работник посчитал, что из его зарплаты был необоснованно удержан налог на доходы физлиц. Он подал в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат излишне удержанной суммы налога. Инспекторы отказали в возврате и сообщили, что возвращать деньги должен налоговый агент, а не инспекция.

Суды вставили на сторону налоговиков. В определении Верховного суда РФ от 01.02.19 № 14-КГ18-48 есть ссылка на пункт 1 статьи 231 НК РФ. В нем говорится, что возврат излишне удержанного НДФЛ — это, в общем случае, обязанность налогового агента.

И только если налоговый агент отсутствует, физлицо вправе обратиться за возвратом необоснованно удержанного НДФЛ к налоговикам.

Так как в данном случае работодатель продолжает свою деятельность, работник должен подать заявление о возврате налога по месту работы, а не в инспекцию.

Бесплатно рассчитать зарплату и НДФЛ со стандартными вычетами в веб‑сервисе Обсудить на форуме В закладкиРаспечатать 2 959 Обсудить на форуме В закладкиРаспечатать 2 959

Все об имущественных спорах

Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Имущественные споры – это разногласия сторон исходящие из отношений, которые связаны с правом владеть и распоряжаться имуществом.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Виды имущественных споров

Существует достаточно много видов имущественных споров, но наиболее часто они бывают:

  • Между супругами во время развода и раздела имущества;
  • При определении доли в общей собственности;
  • Судебные споры о признании права собственности на недвижимость;
  • При нанесении вреда или порчи имущества;
  • Неисполнение договора при сделке с недвижимостью и др.

Имущество бывает движимое и недвижимое. Чтобы отстоять свои права в суде, владелец имущества должен иметь правоустанавливающие документы. Это может быть:

  • Договор купли-продажи;
  • Завещание;
  • Договор дарения и др.

Имущественные разногласия также могут возникнуть при определении права на земельный участок.

Несогласие одной стороны с другой по вопросам прав на имущество и возникают споры, разрешать которые приходится в судебном порядке.

Чаще всего в судах слушаются дела о разделе недвижимости или установление прав на нее. Это может быть дом, квартира, дача и другая недвижимость.

К имущественным делам относится требование возместить убытки за причиненный ущерб в таких случаях как, повреждение автотранспорта, некачественный ремонт квартиры и другие.

Споры связанные с получением наследства, наверное, самые частые и сложные. Здесь надо доказывать право на наследство при помощи подтверждающих документов, свидетельских показаний.

Вопросы долевого участия в строительстве жилья, также довольно распространенные. Они возникают с застройщиками при неисполнении сторонами своих договорных обязательств, при несвоевременно сданном жилье или нанесение ущерба своими действиями.

Имущественные споры бывают не только по отношению к движимому или недвижимому имуществу (вещные права), но и в вопросах исполнения взятых обязательств по отношению к имуществу. Такие обязательства бывают:

  • Договорные – когда нарушены права по заключенным договорам;
  • Недоговорные – когда надо оспорить какую-либо сделку.

Споры между физическими лицами возникают по причине:

  • невозврата долга;
  • раздела имущества;
  • расторжения договора аренды;
  • незаконного выселения.

Разногласия возникают не только между физическими лицами, но и между юридическими. Спор может возникнуть и внутри организации. Например:

  • Между акционерами;
  • Между руководством и работниками;
  • Между учредителями и администрацией.

Такие споры чаще всего бывают из-за нарушенных имущественных прав какой-либо из сторон. К таким нарушениям можно отнести:

  • отказ выплатить дивиденды;
  • требование о смене руководства;
  • невыплата заработной платы;
  • владение контрольным пакетом акций.

Имущественные споры между организациями возникают в основном из-за неоплаченных долгов. Однако к ним можно отнести и такие вопросы как передача имущества от одной организации другой. Это происходит при процедурах, проводимых в целях реорганизации предприятия путем слияния или разделения.

Споры могут возникнуть и при передаче или продаже доли в бизнесе. Существует порядок продажи доли в уставном капитале юридического лица. При нарушении такого порядка возникают споры имущественного характера, которые чаще всего находят разрешение в Арбитражном суде.

Кто рассматривает имущественные споры

Какому суду подведомственны такие вопросы, зависит от характера возникшей спорной ситуации. Имущественные споры, возникшие между гражданами, такие как раздел имущества, при разводе, цена иска которых составляет до 50 000 рублей, рассматривают суды первой инстанции – Мировые суды.

При стоимости спорного имущества более 50 000 рублей, дело будет подсудно районному суду.

Если имущественный спор возник между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, равно как и между физическим лицом и организацией, такой спор будет рассматривать Арбитражный суд.

Следует добавить, что некоторые имущественные споры обязательно должны пройти досудебное урегулирование. В этом случае, сторона, чьи права нарушены должна послать претензию в письменном виде нарушителю.

Только после того как спор не был решен сторонами, можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Исковое заявление подаётся по месту жительства ответчика или по месту нахождения имущества.


При обращении в суд необходимо оплатить государственную пошлину, которая рассчитывается исходя из стоимости спорного имущества.

Услуги адвоката

Дела по установлению прав на имущество настолько сложны и многогранны, что самостоятельно оспорить сделку почти невозможно. Адвокат по имущественным спорам поможет разобраться в проблемах, основываясь на знании законодательства, порядке и правилах представления документов в суд.

С помощью услуг адвоката можно получить следующие результаты:

  • Взыскать долги;
  • Возместить ущерб, нанесенный соседом по квартире;
  • Получить неустойку и компенсацию за моральный вред от недобросовестного застройщика;
  • Законно разделить имущество;
  • Получить причитающееся наследство;
  • Заставить работодателя выплатить заработную плату и другие.

Обращаться к адвокату надо сразу после возникновения спорного случая. Это поможет получить защиту опытного юриста и, не нарушая установленных законом сроков, восстановить права истца.

К услугам адвоката можно отнести и консультирование клиентов по вопросам имущественных разногласий.

Срок давности

Согласно ст.200 КГ РФ срок исковой давности начинает свой отсчет с того времени когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, и к кому необходимо обратить иск о нарушении своих имущественных прав.

Если судом рассматриваются дела по обязательствам, в которых определен срок исполнения, исковая давность наступает с момента окончания установленного срока исполнения.

Если в обязательствах не определен срок исполнения, срок исковой давности наступает после предъявления истцом требования исполнить обязательства.

Судебная практика

В качестве примера из судебной практики можно привести имущественный спор, возникший между супругами, не находившимися в законном браке.

Несмотря на то, что супруги проживали вместе в течение пяти лет и имели общего ребенка, суд отказал истцу разделить квартиру, так как она принадлежала ответчику на праве собственности.

Так как законный брак не был заключен и брачный договор не составлялся, имущество не может относиться к общей собственности.

В таких случаях судебная практика всегда на стороне узаконенных отношений.

Если бы стороны купленную квартиру оформили как долевую собственность, тогда на основании Гражданского законодательства судом возможен раздел, с определением долей, в зависимости от вклада каждой из сторон.

Это пример имущественных отношений между физическими лицами.

В Арбитражной судебной практике существуют такие иски, как:

  • Виндикационный – возврат имущества из незаконного владения;
  • Негаторный – устранение препятствий для пользования имуществом.

Эти судебные дела тоже являются разновидностью имущественных споров.

Судебная практика по имущественным делам показывает всю многосторонность и сложность таких дел. Каждый вид разногласий имеет свои особенности и регулируется разными нормами права. Именно по таким причинам необходимо участие опытного адвоката.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.